Louer à Toulouse en 2026 : la fiscalité du bailleur en chiffres
En 2026, un bailleur toulousain paie 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses loyers nus et 18,6 % sur ses loyers meublés. Les seuils à retenir : 15 000 € en micro-foncier, 83 600 € en micro-BIC, 10 700 € de déficit foncier. Toulouse est en zone A.
| Régime | Pour qui | Plafond ou seuil | Avantage | Prélèvements sociaux 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Location nue | 15 000 € de loyers | Abattement de 30 % | 17,2 % |
| Déficit foncier | Location nue, travaux | 10 700 € ou 21 400 € sur le revenu global | Déduction du revenu global | 17,2 % |
| Micro-BIC | Meublé | 83 600 € (15 000 € tourisme non classé) | Abattement de 50 % (30 %) | 18,6 % |
| LMNP au réel | Meublé non professionnel | Recettes sous 23 000 € ou sous les autres revenus d’activité | Amortissement déductible | 18,6 % |
| Meublé de tourisme | Courte durée | 83 600 € classé, 15 000 € non classé | Abattement de 50 % ou 30 % | 18,6 % |
| Denormandie | Ancien rénové, communes éligibles | 300 000 € et 5 500 € par m² | 12, 18 ou 21 % du prix | 17,2 % |
| Loc’Avantages | Loyer abordable, convention Anah | Plafond de loyer de la commune moins 15 à 45 % | Réduction de 15 à 65 % des loyers | 17,2 % |
| Pinel, engagements en cours | Investissement avant 2025 | Loyer 14,64 € par m² en zone A | 9 à 21 % du prix selon l’engagement | 17,2 % |
| SCI à l’IS | Société | Bénéfice | Amortissement ; IS à 15 % puis 25 % | sans objet |
Les 10 fiches et les 2 outils
- LMNP à Toulouse en 2026 : micro-BIC, réel et amortissement
- Micro-BIC en 2026 : seuils de 83 600 € et 15 000 € pour un meublé
- Micro-foncier en 2026 : le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 %
- Déficit foncier en 2026 : 10 700 € ou 21 400 € déductibles du revenu global
- Denormandie en 2026 : quelles communes de Haute-Garonne sont éligibles
- Loc’Avantages à Toulouse en 2026 : réduction d’impôt de 15 % à 65 %
- Pinel à Toulouse : le tableau des engagements en cours en 2026
- DPE et location à Toulouse : la part de logements F et G commune par commune
- Meublé de tourisme en 2026 : classé ou non, 83 600 € ou 15 000 €
- SCI à l’impôt sur les sociétés en 2026 : taux de 15 % et 25 %, amortissement
- Simulateur de plus-value immobilière 2026
- LMNP ou location nue : comparer les 4 régimes
Nouveau en 2026 : Relance logement (Jeanbrun)
Pour un achat dans le neuf entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, le dispositif Jeanbrun déduit un amortissement de 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) des revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par an, pour 9 ans de location nue. Le projet de loi en discussion prévoit d’en assouplir les conditions : les chiffres changeront à son adoption.
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
Les prélèvements sociaux de la location meublée non professionnelle passent de 17,2 à 18,6 % pour les revenus 2026. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Le seuil du micro-BIC passe de 77 700 à 83 600 €.
Pour la fiscalité du bien lui-même, voir le classement de la taxe foncière dans les 37 communes de Toulouse Métropole. Pour un cas précis, écrivez au cabinet.
Sources : Service Public, location meublée (15 avril 2026) ; revenus locatifs non meublés (15 avril 2026) ; prélèvements sociaux (30 juin 2026) ; Relance logement – Jeanbrun (21 juillet 2026) ; zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026, data.gouv.fr. Barèmes saisis le 20 octobre 2026