Micro-foncier en 2026 : le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 %
Si vos loyers nus ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes au micro-foncier : 30 % d’abattement, aucune charge déduite. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % en 2026.
| Plafond | 15 000 € de revenus fonciers bruts par an |
|---|---|
| Abattement | 30 %, qui remplace toutes les charges |
| Option pour le réel | Possible sous le plafond, irrévocable pendant 3 ans |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % en 2026 pour les revenus fonciers |
| Déficit foncier | Impossible au micro-foncier |
Exemple chiffré : un T2 loué 7 800 € par an, tranche à 30 %
| Régime | Base imposable | Impôt et prélèvements |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 5 460 € | 2 577,12 € |
| Réel foncier | 2 767 € | 1 306,02 € |
Le réel déduit 1 900 € de charges, 733 € de taxe foncière et 2 400 € d’intérêts. Avec un emprunt, le réel gagne : 1 271,10 € d’économie la première année.
La donnée locale
La taxe foncière se déduit au réel : à Toulouse, le taux 2025 est de 56,99 % avec les ordures ménagères, 48,89 % sans. Les ordures ménagères se récupèrent sur le locataire. Le détail commune par commune est dans le classement des 37 communes de Toulouse Métropole.
Le piège principal. Le micro-foncier reste appliqué sans que vous le choisissiez. Un propriétaire qui fait des travaux, ou qui emprunte, perd souvent plus à ne pas opter pour le réel. L’option dure 3 ans : décidez avant la déclaration.
Pour aller plus loin
- Louer à Toulouse en 2026 : la fiscalité du bailleur en chiffres
- Déficit foncier en 2026 : 10 700 € ou 21 400 € déductibles du revenu global
- LMNP à Toulouse en 2026 : micro-BIC, réel et amortissement
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Sources : Service Public, revenus locatifs non meublés (vérifié le 15 avril 2026)