LMNP à Toulouse en 2026 : micro-BIC, réel et amortissement
En 2026, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare ses loyers en bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes avec 50 % d’abattement, ou régime réel avec amortissement. Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % sur les revenus perçus en 2026.
| Qui est LMNP ? | Recettes du foyer inférieures à 23 000 €, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer |
|---|---|
| Micro-BIC | Recettes jusqu’à 83 600 € (77 700 € pour les revenus 2025), abattement de 50 %, aucune charge déduite |
| Régime réel | Charges, intérêts et amortissement du logement et des meubles déduits |
| Déficit | Reportable 10 ans sur les seuls loyers meublés, sans imputation sur le revenu global |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % sur les revenus 2026, contre 17,2 % pour les revenus 2025 et pour la location nue |
Exemple chiffré : un T2 de 45 m² à Toulouse
Hypothèse : loyer de 650 € par mois, soit 7 800 € par an, tranche d’imposition à 30 %. Charges non récupérables 1 900 €, intérêts 2 400 €, taxe foncière hors ordures ménagères 733 €, amortissement possible 5 390 € (160 000 € de bien dont 15 % de terrain sur 30 ans, 6 000 € de meubles sur 7 ans).
| Régime | Base imposable | Impôt et prélèvements |
|---|---|---|
| Micro-BIC | 3 900 € | 1 895,40 € |
| LMNP au réel | 0 € (résultat avant amortissement : 2 767 €) | 0,00 € |
Au réel, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : il efface le résultat de 2 767 €, et les 2 623 € restants se reportent sur les années suivantes. Le calcul sur 10 ans se fait dans le comparateur LMNP et location nue.
La donnée locale
Toulouse est classée en zone A du zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026, comme Blagnac, Colomiers et L’Union. Un logement meublé doit aussi respecter l’interdiction de louer les DPE classés G : à Toulouse, 1,1 % des DPE enregistrés sont en G et 4,3 % en F ou G (186 447 DPE ; voir DPE et location, commune par commune).
Pour aller plus loin
- Louer à Toulouse en 2026 : la fiscalité du bailleur en chiffres
- Micro-BIC en 2026 : seuils de 83 600 € et 15 000 € pour un meublé
- Meublé de tourisme en 2026 : classé ou non, 83 600 € ou 15 000 €
- SCI à l’impôt sur les sociétés en 2026 : taux de 15 % et 25 %, amortissement
- comparateur LMNP et location nue
- simulateur de plus-value immobilière
Sources : Service Public, location meublée (vérifié le 15 avril 2026) ; plus-value immobilière (15 avril 2026) ; prélèvements sociaux (30 juin 2026) ; zonage ABC, data.gouv.fr ; ADEME, DPE logements existants