SCI à l’impôt sur les sociétés en 2026 : taux de 15 % et 25 %, amortissement
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés paie 25 % du bénéfice, avec un taux de 15 % jusqu’à 42 500 € sous conditions. Elle amortit le bien. L’option est irrévocable.
| Taux d’IS | 25 % du résultat fiscal |
|---|---|
| Taux réduit | 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, sous conditions |
| Option | Irrévocable à l’expiration du délai pour l’exercer |
| Passage de l’IR à l’IS | Imposition immédiate des bénéfices et plus-values non encore taxés |
| Déclaration | Résultat télédéclaré, formulaire 2065 |
Exemple chiffré : le même T2 en SCI à l’IS
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers | 7 800 € |
| Charges, taxe foncière et intérêts | 5 033 € |
| Amortissement | 5 390 € |
| Résultat fiscal | -2 623 € |
| Impôt sur les sociétés | 0,00 € |
| Pour comparer : SCI à l’IR au réel foncier, tranche 30 % | 1 306,02 € |
Le déficit de 2 623 € se reporte sur les bénéfices suivants. L’argent reste dans la société : le sortir en dividendes coûte le prélèvement forfaitaire (voir flat tax 2026 : PFU à 31,4 %).
La donnée locale
Une SCI qui possède un bien à Toulouse (zone A) déduit la taxe foncière de la commune de son résultat : voir le classement des 37 communes.
Le piège principal. À la revente, la plus-value d’une société à l’IS se calcule sur la valeur comptable, c’est-à-dire le prix d’achat moins les amortissements, et sans abattement pour durée de détention. Comparez avec le simulateur de plus-value d’un bien détenu en direct.
Pour aller plus loin
- Louer à Toulouse en 2026 : la fiscalité du bailleur en chiffres
- LMNP à Toulouse en 2026 : micro-BIC, réel et amortissement
- Micro-foncier en 2026 : le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 %
- Déficit foncier en 2026 : 10 700 € ou 21 400 € déductibles du revenu global
- simulateur de plus-value immobilière
- comparateur LMNP et location nue
Votre situation est particulière ? Écrivez au cabinet avec vos montants.
Sources : Service Public Entreprendre, SCI (vérifié le 7 octobre 2025)