LMNP ou location nue à Toulouse : comparez les 4 régimes fiscaux en 2026
Pour un T2 loué 650 € par mois à Toulouse, en tranche à 30 %, l’impôt et les prélèvements sociaux sur 10 ans vont de 0 € en LMNP au réel à 25 771 € en micro-foncier. Changez les montants ci-dessous : les quatre régimes sont recalculés avec les barèmes 2026.
| Régime | Année 1 | Total sur 10 ans | Moyenne par an |
|---|
Hypothèses et limites
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur la location meublée non professionnelle (revenus 2026) |
|---|---|
| Micro-foncier | Loyers jusqu’à 15 000 €, abattement de 30 % |
| Micro-BIC | Recettes jusqu’à 83 600 €, abattement de 50 % (location meublée de longue durée) |
| Déficit foncier | Part hors intérêts imputée sur le revenu global jusqu’à 10 700 € ; excédent et intérêts reportés sur les revenus fonciers |
| LMNP au réel | L’amortissement ne crée pas de déficit ; l’excédent se reporte sans limite. Un déficit avant amortissement se reporte sur les bénéfices de location meublée |
| Taxe foncière | Valeur locative × 50 % × taux 2025 (commune, Métropole, GEMAPI), TEOM exclue |
La taxe foncière de chaque commune vient de notre classement des 37 communes de Toulouse Métropole. Le calcul ignore la CSG déductible, la décote, les frais de comptabilité du LMNP et la cotisation foncière des entreprises. Le simulateur compare des régimes sur des montants constants : il ne remplace pas une étude de votre situation.
Et à la revente ?
Le choix du régime change aussi la plus-value. Calculez-la avec le simulateur de plus-value immobilière, en cochant la case LMNP et en indiquant les amortissements déduits.
Sources : Service Public, location meublée (vérifié le 15 avril 2026) ; Service Public, revenus locatifs non meublés (vérifié le 15 avril 2026) ; Service Public, prélèvements sociaux (vérifié le 30 juin 2026) ; DGFiP, REI 2020-2025. Barèmes saisis le 20 octobre 2026.